Apartamentos, lojas, consultórios e salas comerciais: essa é a composição dos condomínios mistos. Nos últimos anos, esse modelo imobiliário ganhou muita popularidade, apresentando-se como a solução perfeita para acomodar moradia e comércio no centro das grandes cidades.
No entanto, gerenciar esse tipo de prédio é uma tarefa repleta de desafios. Por isso, elaboramos este conteúdo completo sobre o tema. Aqui, você entenderá as principais características dos condomínios mistos, como gerenciá-los e por que contratar uma empresa de facilities para aprimorar a sua gestão. Então, não perca tempo e acompanhe!
O que são condomínios mistos?
Como sabemos, o universo imobiliário é repleto de categorias, detalhes e tecnicalidades. Quando consideramos os condomínios, essas segmentações também estão presentes. As duas classes mais comuns são os condomínios exclusivamente residenciais e os totalmente comerciais.
Ou seja, apenas unidades da categoria são permitidas no edifício, resultando em prédios de uso exclusivo à moradia ou ao comércio. No entanto, o crescimento acelerado das metrópoles exige criatividade do mercado, que precisa conciliar cada vez mais a demanda por comércio e trabalho perto de casa.
É com essa proposta que existem os condomínios mistos. No Brasil, talvez o exemplo mais emblemático seja o Edifício Copan — um titã com 115 metros de altura distribuídos por 35 andares, com um desenho memorável, assinado por ninguém menos do que Oscar Niemeyer.
Apesar de não ser o prédio mais moderno e seguro do país, o Copan é um ótimo exemplo do que é um condomínio misto, pois combina uma ampla oferta de comércios e serviços que atendem tanto à região quanto os mais de cinco mil moradores. Ele é, inclusive, considerado o maior complexo residencial brasileiro.
O Copan é um excelente exemplo para esse tema, pois evidencia a maior dificuldade dos condomínios mistos: o gerenciamento. Com 1.200 unidades imobiliárias, 150 vagas de garagem, seis blocos e 120 mil m² de área construída, o edifício modernista é um desafio monumental para qualquer síndico.
Até hoje, o prédio desperta a curiosidade de todos, com vários documentários já produzidos. A cidade vertical é sede para centenas e, potencialmente, milhares de demandas e despesas diárias, exigindo tanto investimento quanto esforço consideráveis para manter tudo em dia.
Você, enquanto síndico, reconhece a importância de uma postura conciliadora na resolução de problemas. Nos condomínios mistos, isso é ainda mais importante, pois a depender da estruturação e do espaçamento entre as unidades, a reclamação de barulhos, odores e afins é um combustível constante para litígios intermináveis.
Como gerenciar condomínios mistos?
Agora que você tem uma noção razoável sobre os condomínios mistos, chega o momento de conhecer as melhores dicas para uma boa gestão. Como verá a seguir, os desafios são inúmeros, de modo que a dificuldade de gerenciamento é consideravelmente maior do que os demais condomínios. Dê uma olhada!
Rateios
A começar por uma das principais fontes de reclamação. Como você sabe, o rateio é a técnica de distribuição harmônica das faturas referentes ao uso de recursos básicos, como água, gás e eletricidade. No entanto, em um condomínio misto, haverá uma discrepância ainda mais evidente entre os “gastões” e os “econômicos”.
As unidades comerciais são mais propensas a um consumo maior de todos os recursos. Lanchonetes são campeãs em uso de gás, mercados drenam muita energia e lavanderias são “ralos” de água. Portanto, ajustar as regras referentes ao rateio é uma necessidade imediata.
O desafio, geralmente, não é nem passar essa norma sob o consenso da assembleia do condomínio, mas sim, segmentar alguns gastos realizados em seções e equipamentos comuns destinados à área comercial, e não à residencial. Como exemplo, podemos citar o uso dos elevadores.
É justo os residenciais pagarem um rateio elevado por conta desse consumo específico, considerando que eles não são beneficiados por esse uso? Esse é o tipo de situação que precisa ser trabalhada com cuidado, justamente, para minimizar os conflitos.
Barulhos e ruídos
Esse é o vilão número 1 em qualquer condomínio. Agora, pegue essa ocorrência comum e a multiplique por dez nos edifícios mistos. Para evitar o atrito entre as unidades, é preciso manter as pontes de diálogo abertas, com a participação frequente dos condôminos nas reuniões de condomínio.
A melhor forma de blindar a gestão de novos conflitos é integrar novas regras na ata do condomínio. Por exemplo, estabelecimentos como bares, restaurantes e clubes só podem ser alocados nos dois primeiros andares. Além disso, o locador deve implementar soluções antirruído, caso já não estejam presentes na unidade.
No entanto, apenas regras para novos inquilinos não bastam, pois são grandes as chances de que você já tenha conflitos para resolver. Sendo assim, as assembleias podem discutir horários de funcionamento, pois há de se preservar a tranquilidade de quem mora, principalmente, se eles são superioridade numérica na composição do condomínio.
Odores
Esse é outro problema delicado nos mistos. Por um lado, ter um edifício repleto de cafeterias, bares e lanchonetes é um bom incremento na qualidade de vida. No entanto, se o tratamento de resíduos e o isolamento de cheiros não for realizado de maneira apropriada, os conflitos começam a aparecer.
Novamente, a solução está em um trabalho delicado de diplomacia, burocracia, normas e acordos. Novos locadores que colocarão um ponto de food service precisam adequar a unidade com soluções que isolam os cheiros e tratam os resíduos. Os que já existem também podem ser estimulados a essa decisão.
Por que contar com uma empresa especializada na terceirização de facilities?
Como pôde ver, a gestão de condomínios mistos é o ápice da dificuldade gerencial. Afinal de contas, são públicos com dificuldades, rotinas e expectativas muito diferentes. Além disso, é necessário conciliar o interesse de ambos os grupos, realizar manutenções, gerenciar riscos e prover segurança.
É por isso que muitos empreendimentos decidem terceirizar boa parte dessa gestão. E aqui, atenção: isso não significa substituir o síndico! Na realidade, esse profissional continua sendo indispensável. O objetivo de terceirizar é facilitar a gestão e melhorar a qualidade dos serviços.
É isso que chamamos de terceirização de facilities. Para isso, é fundamental escolher uma empresa bem reputada, que seja uma referência em profissionais de apoio, serviços e tecnologias de segurança patrimonial, manutenção, limpeza, conservação e mais.
E então, gostou deste post explicando a gestão de condomínios mistos? Sendo assim, aproveite para seguir se atualizando sobre o tema. Para isso, basta acessar e curtir a nossa página no Facebook!
