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A principal fonte de recursos para o gerenciamento de um condomínio é constituída pela taxa condominial, paga mensalmente por todos os condôminos. Normalmente, é calculada de modo a se manter fixa pelos 12 meses seguintes.

Sua composição, no entanto, pode variar com a existência de despesas extraordinárias, mas costuma ser um valor fixo pelos 12 meses. Por sua vez, despesas extraordinárias devem ser autorizadas em assembleia.

Quer saber mais? Continue a leitura e entenda mais sobre as cobranças e como calcular a taxa condominial.

O que é taxa condominial?

Taxa condominial é um valor compulsório que deve ser pago todos os meses por cada condômino. Costuma ser referida popularmente como “pagamento do condomínio”. Sua obrigatoriedade está prevista no Código Civil Brasileiro (Lei No 10.406/2002) e é essencial para o bom funcionamento do condomínio.

É por meio dos recursos obtidos com a taxa condominial que o síndico consegue fazer a adequada gestão dos serviços necessários, assim como pagar os funcionários e cuidar da rotina do condomínio, assim como das situações extraordinárias que surgirem. Veja as principais despesas cobertas com esses recursos:

• salários dos funcionários, como zelador e porteiros, entre outros;
• impostos e despesas básicas, como luz, água, esgotos e gás encanado;
• aquisição de instalações e serviços de segurança, como vigilância, câmeras e alarmes;
• aquisição e instalação de infraestrutura e equipamentos, como portões automáticos e cercas elétricas;
• aquisição de produtos de manutenção, limpeza e lazer, como tintas e cloro para piscina;
• reparos na estrutura do condomínio, como pisos e muros;
• conserto de equipamentos, como elevadores,
• constituição e manutenção do fundo de reserva para cobertura de gastos emergenciais.

Como é composta a taxa do condomínio?

A taxa condominial ou cota condominial, de modo geral, pode ser composta por dois tipos de despesas (ordinárias e extraordinárias), assim como pela formação e manutenção de um fundo de reserva.

Considere que a taxa ordinária é composta por todas as despesas ligadas às principais necessidades da administração do condomínio. São aquelas de rotina, que sempre estão presentes como:

• salários, encargos e honorários;
• impostos;
• contas das áreas comuns: luz, água, esgotos, gás, IPTU;
• manutenção dos equipamentos como elevadores e portões;
• limpeza, jardinagem, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
• aquisição de instalações e serviços de segurança, como vigilância, câmeras e alarmes.

A taxa extraordinária, por sua vez, se apresenta como resultados das despesas necessárias, mas não rotineiras do condomínio. Por isso mesmo, devem ser aprovadas em assembleia. São exemplos de fonte de rateio as despesas extraordinárias com:

• reformas com modificação da estrutura integral;
• pintura de fachadas do prédio;
• aquisição e instalação de sistema de iluminação;
• instalação de equipamentos de segurança;
• paisagismo;
• formação e manutenção do fundo de reserva.

Quem deve pagar a taxa condominial?

A taxa do condomínio é devida por todo condômino, mesmo que não esteja usando o imóvel que lhe pertence. Isso significa que, ainda que mantenha seu apartamento (ou sala comercial) fechado e sem uso, o pagamento da taxa condominial continua sendo devido.

Se o imóvel estiver alugado, a chamada Lei do Inquilinato (Lei No 8.245/1991) determina que o locatário (inquilino) seja o responsável pelo pagamento da taxa condominial ordinária. De outra forma, a responsabilidade é do proprietário.

Um condômino que deixar de pagar a taxa condominial e se tornar inadimplente, poderá ser cobrado judicialmente. Situações mais graves já levaram à penhora do imóvel do proprietário para pagamento da dívida referente a muitos meses em inadimplência.

Assim como cabe a cada condômino pagar em dia essa taxa, ao síndico cabe garantir que seja paga, providenciando as devidas cobranças, quando devidas. A inadimplência, isto é, a falta de pagamento, dificulta os trabalhos de gestão do condomínio.

O valor da taxa condominial é fixo e calculado para todo o ano corrente. Veja a seguir como é calculado o valor da taxa que será cobrada de cada um.

Como calcular o valor da taxa condominial?

Como a taxa condominial é, na verdade, uma divisão entre todos os condôminos das despesas realizadas, quanto maior o número de unidades (casas, apartamentos, salas), menor será o valor que caberá a cada um. Você pode perceber que, nesse caso, isso vai se traduzir por uma taxa de condomínio menor.

De todo modo, o cálculo para se chegar ao valor da taxa segue uma mesma rotina. Acompanhe!

Passo a passo para o cálculo do valor da taxa condominial

Essa é a forma de obter o montante global de despesas que deverão compor a taxa condominial:

1. Somar as despesas pertinentes referentes aos últimos 12 meses.
2. Dividir o resultado por 12 para obter a média mensal.
3. Somar as despesas com manutenção de elevadores e portões, entre outros.
4. Acrescentar um valor referente a uma possível despesa extra no futuro.
5. Aplicar um índice (normalmente o IPCA) para reajustar o valor, considerando uma projeção da inflação para o próximo ano.
6. Definir uma taxa para a inadimplência (percentual de não pagadores).
7. Aplicar o percentual para o fundo de reserva (conforme determinado na convenção).

Observações importantes

1. Se não existirem hidrômetros individualizados, as despesas com água dos condôminos deve ser incluída no cálculo da taxa.
2. Os gastos com energia elétrica e água das áreas comuns são calculados tomando por base o histórico de consumo.
3. Alguns condomínios possuem porteiros entre seus funcionários. Se não for o caso e tratar-se de portaria terceirizada, o custo dos serviços são incluídos na taxa.
4. As despesas com telefonia fixa e móvel são calculadas tendo por referência o histórico de consumo.
5. Os serviços de segurança são incluídos na taxa do condomínio.
6. Os serviços de limpeza e jardinagem permanentes também constam da taxa.
7. Para a manutenção em geral, procede-se a uma estimativa dos gastos.

Havendo a necessidade de qualquer gasto extra que fuja da rotina, a autorização para sua realização deverá ser referendada em assembleia de condôminos.

Forma de rateio entre os condôminos

O Código Civil Brasileiro antes referido determina que o rateio das despesas realizadas deve ser feito por fração ideal. Isso significa que a divisão vai ser proporcional ao tamanho da unidade (casa, apartamento, sala). Dessa forma, maior área, taxa também maior.

Desse modo, o valor atingido com os 7 passos para o cálculo do montante deve ser proporcionalmente dividido considerando-se a fração ideal. Esta, por sua vez, significa quanto de área do condomínio pertence ao condômino.

No entanto, o mesmo Código Civil autoriza o condomínio a definir outra forma de rateio, se assim for aprovado. Nesses casos, a forma mais utilizada é a divisão do montante por unidade, originando uma taxa igual para todos, independentemente do tamanho da área de cada uma.

Como você pôde ver, a taxa condominial é essencial para a gestão do condomínio, deve ser paga por todos os condôminos e ter sua cobrança garantida pelo síndico. Seu cálculo segue um procedimento comum e próprio, tendo o valor alterado a cada ano em razão das variações da economia ou da existência de despesas extraordinárias.

Agora que você conhece mais sobre a taxa condominial, que tal saber como garantir a gestão de compras do condomínio?